ボロ戸建て投資はサラリーマンの副業にもってこいです

はじめに

さあ今日はサラリーマンのあなたにボロこだて投資についてです 最近多くの会社で副業が解禁されてきていますがこれはコロナ禍の影響で企業もあらゆる リスクに対応するために副業を解禁して人件費負担のリスク を軽くしたいという思惑があるわけですが 一方で雇われる側のサラリーマンもこのところのインフレで給料だけでは生活できない 今の仕事だけでは老後の不安がなくならない 将来のために違ったスキルを身につけておきたい このような理由があって副業がブームになっていると思います

政府も働き方改革を進める中で副業ガイドラインを作ったりして企業に 副業を解禁するように働きかけをしています しかし副業といっても実にいろいろありますよね 例えばあなたが時間を切り売りするような副業の仕方をしていては多少の収入は増えたとしてもその反面自由な時間はなくなってしまいます お金は増えたのにそのお金を使う時間がない そうなってしまっては本末転倒です

その点不動産投資なら安定した収益が入るだけではなく 自由な時間も確保することができます そしてボロこだての一等投資は サラリーマンにうってつけの副業になり得ると思います

そこで今回はなぜサラリーマンの副業として不動産投資が最適なのか またなぜサラリーマンにボロこだて投資をまずお勧めしたいのか その理由について解説していきます 安定的な副収入を得られるだけではなく 自由な時間すらも確保することができるようになりますのでぜひ最後までご覧ください

今日は4つのトピック

1つ目は副業にボロこだてが一番おすすめな理由について

2つ目に初心者にアパート投資は無理ゲー

3つ目にボロこだて投資を進める6つの理由について

そして最後にボロコタテ投資のリスクについても解説しておきましょう

さてそれでは早速本題に入っていきましょう 最初に今日の結論を言ってしまうと 僕はサラリーマンの副業に不動産投資はうってつけだと思っていて 中でもボロコタテ投資は初心者にとって めちゃくちゃお勧めできる投資だと思うんですよね 今日はその魅力について改めてお話ししていきたいと思います そもそも一口に副業と言っても 何十? 何百という種類の副業があると思うんですが その副業にも大きく2つの種類があると思います 1つはフロー的な副業 そしてもう1つはストック的な副業ですよね 例えばフロー的な副業を挙げると ライティング、動画の編集者 そしてUber Eatsの配達員なんかが 当てはまると思いますが もちろんこれら全て立派な副業だとは思うんですが これらの副業は自分が 稼働した以上に稼ぐことはできません つまり悪く言えば自分の時間を切り売りしているだけで やったことが資産化していかない つまりストック収入にならないんですよ なのでもし不老な仕事で儲けようと思ったら 自分の時間を極限まで削って働くか 自分のスキルを上げて時給単価を上げていくしかありません

では一方でストック的な副業はどうなのかというと ストック的な副業は簡単に言うと自分のやった仕事が全て資産化していって その資産から収益が生まれ続けるということになります ストックというと株式投資なんかもストックですが これはちょっと副業とは言えないかなと あとストックな仕事というと自分で会社を作ってその会社を軌道に乗せるとか 会社自体を試算化する方法もありますがこれはもうガチでビジネスをやっていくので 副業じゃなくて本業になっちゃいますよと じゃあどんな仕事がストック的な副業になるかというと 例えば今僕がやっているユーチューバーとか毎朝放送している音声ラジオのボイシーとか こういった仕事は過去に作ったコンテンツから ずっと ずっと収益が生まれ続けますから これらは紛れもなくストック収入ということになります ただYouTubeとかボイシーで収益を出し続けることは 誰でもできることはないですよね こういったメディアで結果を出し続けるためには 誰にも負けない知識量とマーケティングスキルが必須です

となるとストック的な副業として 万人ができるものとして行き着くのは やっぱり不動産投資だと思います 不動産はその投資の基準さえ間違わなければずっと金の卵を産み続ける鶏になります

ただ最近はアパートローンが厳しくなったし インフレで物件も高くなって利回りも低くて なかなかいい物件は買えないんだよねという方が多いでしょう 確かに今の市況ではそれなりに不動産投資の経験があったり資金力もないといい物件は買えません しかしそんな状況でも比較的投資をしやすいのがボロこだて投資の特徴なんですよ 僕がなぜ初心者にボロこだて投資を進めるのかというと それはリスクが小さくてかつ利回りも良くて誰でもできるからです 初心者の多くの人はできるだけ自己資金は使わずにローンを引いて大きな一棟アパートを購入しようとしますが 今こういった買い方はかなり難しい状況です なぜなら 多くの銀行は自己資金が3割以上あることが まず融資条件になってきていますし そもそも今は物件が高すぎて利回りが低く キャッシュフローがまともに出る物件はほとんどありません それでも稀にフルローンが出るケースがありますが それは年収が高いとか他に資産があるとか その人の属性がいいからであって いい物件だからフルローンが出る というわけじゃないんですよね なので仮にそういった た物件を買ってしまうと満室にもならない キャッシュも出ない逆にトラブルだらけで 売ろうと思っても売れない物件になって しまうんですよ物件を探し始めるとほぼ 100%の投資家がいい物件がなかなか見つか らないんだよねという感じになってついつい フルローンが出てしまう物件を買いがちに なってしまいますがフルローンが出る物件 は銀行と不動産業者がグルになっている こともあって実はババ物件を素人に押し付けるためにフルローンが仕組まれるということもあるんですよ。 なので実力がないうちはアパートローンで大きくレバレッジを利かせた投資をするべきではありません。 さらに買った後になかなか満室にならないので管理会社から高額な広告費を要求されたり、 高額なリフォーム代を請求されてかもられることもあります。 その点ボロこだてなら現金で投資できるレベルのものが多いですし、 利回りも高いのでまず失敗することがありません そして何より不動産投資に必要な実務スキルを 確実に身につけることができるんです このように初心者は最初は身の丈にあった 小さな投資から始めるのが一番で まずはリスクの小さい現金で始められる投資から始めて そこで経験を積みながら だんだんにレバレッジを利かせた投資に シフトしていく方がいいんですよ そして そういった不動産投資に必要な経験が詰まっているのがボロこだて投資というわけです では次に僕がボロこだて投資をお勧めする6つの理由について解説しましょう

まず第一に少額から誰でも始められる

例えば学歴のない僕の妹も280万円利回り28%のボロこだてから不動産投資を始めましたし 現在純資産2億円を超える資産家になった僕の学弟 私 谷本塾長もわずか480万円 2回り50%のボロこだて投資から 不動産投資を始めています なので現金を頑張って数百万貯めさえすれば 学歴がなくてもフリーターでも 不動産投資を始めることができるのが ボロこだて投資の最大の魅力なんですよ

第二にリスクが小さい

ボロこだて投資は建物にほとんど残存価値がないので 土地値以下で売られていることが多いのが特徴です。 なので土地値以下で購入することができれば、 最悪賃貸経営がうまくいかなくても、 土地値では売れるので損をすることがありません。 またリフォームをして価値を上げることもできますので、 そのまま転売して利益を出すこともできます。

3つ目はDIYが学べる

ボロこだてはその名の通りボロいので、 賃貸に出すためにはリフォームをする必要があります。 しかしいくらお金をかけて綺麗にしたとしても 相場以上の家賃を取ることはできません なのでそもそもボロこだてにあまりリフォーム費用はかけられないんですよね なので多くの投資家は必ず大なり小なりDIYを経験することになります そして実際にDIYをやってみるとホームセンターに行く機会も増えますので リフォームをする材料の単価も知ることができますし どれだけ施工の手間がかかるのかも身をもって体験することができます なので一旦DIYを経験すると仮にリフォームを外注するとしても その見積もりをチェック することができるようになるんですよね しかも簡単なリフォームなら自分でできる ようになってしまうのでボロ物件で diy を経験することはその後の投資活動に おいてめちゃめちゃ大きな武器になるんですよ

第4のメリットは自主管理ができるようになる

ボロこだて1個 であれば借り主も1世帯しかいませんし こだてはアパートとは違って共用部の清掃 も必要ありませんから 初心者でも楽に自主管理を始めることができます 自主管理をすれば契約、契約の更新、保険に関することなど いろいろ経験することができますので 今後物件を拡大していった時の管理業者の選び方とか 管理業者との付き合い方も学ぶことができるようになります

5つ目は銀行の評価が高くなる

ということです 現金で投資をしてDIYをして自主管理もして きっちりと きっちり利益を出して何期も黒字経営を続けている こういった一連の経営実績は 今後銀行開拓をする上で大きなアドバンテージになります もしあなたが銀行の融資担当者なら どっちの投資家に融資をしたいでしょうか 一人は上場会社勤務で属性はいいけれど 新築ワンルームマンションを3個も買わされて 債務超過に陥っているサラリーマン そして現在自己資金はなし。 もう一人は利回り20%帳のボロこだてを5個自主管理している高卒大屋さん。 自己資金は500万円。しかも借金はゼロ。 さあどうでしょう。僕なら絶対に後者の高卒大屋さんに融資をしますよ。 このようにいくら属性が良くてもクソ物件に投資をしてしまったら、そのピカピカな属性は通用しなくなります。 逆に属性は良くなくても確実に コツコツ投資を続けていけば そしてある臨界点を超えれば 担保になるこだても5個ありますし 上場企業のサラリーマンより ずっと評価は高くなるんですよ

そして最後のメリットは こだての入居期間は長く 長期安定して 家賃収入が入ってくる可能性が高い

ことです こだてはファミリーで入居することが多いので 一旦入居したら ワンルームマンションのように短期で退去することがほとんどありません 大抵は長期入居になるのでその間安定した収益を得ることができます このように不動産投資は不労仕事のように時間に縛られることがありません まさしくボロこだて投資はサラリーマンにうってつけの副業と言えるわけです

ボロこだて投資の代表的なリスク

レバレッジを利かせたアップ アパート投資ほどのリスクはありませんが、 現金で買うボロこだて投資にも当然リスクはあります。

まず第一のリスクは、耐震性に不安がある

ということです。 ボロこだては、1981年以前の構造は、 ほとんどが旧耐震基準で作られていて、 震災級の大地震には耐えられない可能性があります。 賃貸に出すときに耐震化工事をすることは義務付けられてはいませんが、 建物が倒壊して、 そして入居者が死傷した場合は土地建物工作物責任に問われる可能性があります なので地震保険に入るのはもちろんのこと将来耐震化にお金がかかることは想定しておいた方がいいと思います

2つ目は建物が傾いていることがある

傾きの原因は主に基礎の不動賃価によるものですが中古住宅の場合 1000分の6以内の傾きは許容範囲内とされています それは例えば1メートルの高さから下げ振りを垂らして その先の傾きが6ミリ以内であれば許容範囲内ということです しかしそれを超えると補修工事が必要になる場合があります

3つ目は再建築ができない物件がある

再建築ができない物件のことを既存不適格物件と言ったりしますが これは新築当時は合法だったものの その後建築基準法が改正されて 今の法律には 当てはまらなくなってしまった こんな物件は当然安く買えるわけですが その反面出口が取りにくくなるので 買う前に買った後のことを 十分考えて買うことが重要になります

まとめ

さていかがでしたでしょうか このようにボロこだて投資は 初心者とかサラリーマンの副業に うってつけなんですが でもそんな安い物件 地方にしかないよみたいな そんな印象を持たれる方が 多いのではないでしょうか しかし最近は 地方自治体も移住支援のために古い家を買ってリノベーションすることに助成金を出してくれるところもあります

例えば静岡県の藤枝市は移住者が古い家を買ってリノベーションする際に 150万円とか助成金を出してくれたりしていますし 市外から市内の賃貸住宅へ転入する際の引越し費用を50万円まで助成してくれたりするので 今後は地方でも古い家の賃貸需要が高まる可能性は十分にあると思います 今新築コストもめちゃくちゃ高騰していますから そういう意味でも古い家の再生需要は高まりつつあります そうなれば当然我々投資家にとっても出口戦略を取りやすくなりますから まさしくこれからは ボロこだって前世の時代と言っても過言ではありません

ただし不動産投資を始めるにあたって 最も重要なのはまずしっかり勉強をすることです。不動産は学べば学ぶほどリスクは小さくなりますし あなたの未来に応えてくれる軽な投資法です ぜひこれからも一緒に勉強していきましょう

それでは今回も最後までご覧いただきありがとうございました また次回お会いいたしましょうバイバイ